Digital Realty היא ה-REIT השני בגודלו בעולם בתחום הדאטא סנטרים, עם מעל 300 מתקנים ב-50 ערים מטרופוליניות גדולות. החברה משכירה שטח, חשמל וקירור להיפר-סקיילרס (AWS, Microsoft, Google, Oracle, Meta) ולאלפי לקוחות ארגוניים. בעידן ה-AI, כל מתקן חדש דורש 30-100 MW של חשמל בצפיפות גבוהה — והמיקומים המוכנים של Digital Realty הפכו למשאב נדיר. צבר ההזמנות (backlog) חצה את $1B ברבעון הראשון של 2026 — שיא של החברה.
מעל 300 דאטא סנטרים ב-25 מדינות, עם קיבולת מותקנת של מעל 3 גיגה-וואט. הפלטפורמה מאפשרת ללקוח אחד לפרוס עומסים ב-5-10 ערים מקבילות עם חוזה אחיד אחד וניהול מרכזי — יתרון משמעותי להיפר-סקיילרס שצריכים נוכחות בכל יבשת.
ארונות שרתים לעומסי AI דורשים פי 5-10 חשמל לעומת שרתי IT רגילים. Digital Realty משדרגת מתקנים קיימים ובונה חדשים מאפס עם תשתית קירור מים ישיר ל-chip (direct-to-chip), שמאפשרת לתמוך ב-GB200 NVL72 ומערכות Blackwell.
מעל 50% מההכנסות מגיעות מ-20 הלקוחות הגדולים, רובם היפר-סקיילרס. חוזי שכירות ממוצעים של 5-10 שנים עם עליות שכירות שנתיות מובנות (escalators) של 2-3%. הסכמים חדשים ב-2025-2026 כוללים מספר עסקאות של 100+ MW.
מעל 200,000 חיבורי קרוס-קונקט בין לקוחות שונים במתקני החברה. שכבת הכנסה גבוהת-שולי במיוחד — הלקוחות משלמים פר חיבור, וההכנסות גדלות בלי השקעה נוספת בקיבולת הפיזית.
החברה הציבה יעד של 100% חשמל מתחדש בכל המתקנים עד 2030, וכבר עברה את ה-50% ב-2025. PPAs ארוכי-טווח עם ספקי שמש ורוח, וגז טבעי + תאי דלק כגיבוי behind-the-meter במספר אתרים.
צבר בנייה שלא נראה כמותו: מעל 800 MW של דאטא סנטרים בבנייה פעילה בארה"ב, אירופה ואסיה. שיעור pre-leased של מעל 70% מצבר הבנייה — כל קיבולת חדשה למעשה נמכרת לפני שהיא נפתחת.
הכנסות $1.55B (+8% YoY), Core FFO $1.78 למניה (+5%), חתימות חדשות בשווי שנתי $260M — הרבעון החזק ביותר בהיסטוריית החברה.
מתוך החתימות החדשות, מעל 75% היו לעומסי AI בצפיפות גבוהה. רוב העסקאות הגדולות (50+ MW) הגיעו מ-3 היפר-סקיילרס שמתחרים על אותה קיבולת. החברה דיווחה שמתקנים חדשים שנפתחים נמכרים בפחות מ-12 חודשים — לעומת 24-36 חודשים בתקופות קודמות.
החברה גייסה $1.2B בהנפקת אגרות-חוב ירוקות ב-3.85%, ומכרה 50% מאתר בסידני ל-Pension Plan קנדי תמורת $400M — מנגנון capital-recycling שמאפשר להאיץ פיתוח בלי לדלל בעלי מניות.
אנחנו בעיצומה של תקופת הגאות הגדולה ביותר בהיסטוריית התעשייה. מתקנים שלוקח 3 שנים לבנות נמכרים תוך 6 חודשים. הקרקע, החשמל והרישיונות הפכו למשאב הכי מבוקש בעולם הטכנולוגיה. — Andy Power, מנכ"ל
הערות נוספות: החברה משלמת דיבידנד רבעוני של $1.22 למניה (תשואה ~3.0%). מבנה ה-REIT מחייב חלוקה של 90%+ מהרווח החייב במס. השקעות צמיחה ממומנות בעיקר באמצעות הנפקות חוב והון, ומנגנון capital-recycling שמוכר 50% מאתרים בוגרים לשותפים מוסדיים.
| רבעון | הכנסות ($M) | צמיחה YoY | Backlog ($M) | רווח תפעולי GAAP | רווח נקי GAAP | EPS Diluted |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q1 2021 (מרץ 2021) | 1,075 | +9% | 240.0 | 130.0 | 75.0 | 0.26 |
| Q2 2021 (יוני 2021) | 1,116 | +8% | 260.0 | 145.0 | 90.0 | 0.31 |
| Q3 2021 (ספט' 2021) | 1,132 | +5% | 290.0 | 150.0 | 95.0 | 0.32 |
| Q4 2021 (דצמ' 2021) | 1,160 | +4% | 310.0 | 160.0 | 100.0 | 0.34 |
| Q1 2022 (מרץ 2022) | 1,126 | +5% | 350.0 | 155.0 | 88.0 | 0.30 |
| Q2 2022 (יוני 2022) | 1,145 | +3% | 380.0 | 160.0 | 70.0 | 0.24 |
| Q3 2022 (ספט' 2022) | 1,199 | +6% | 420.0 | 170.0 | 80.0 | 0.27 |
| Q4 2022 (דצמ' 2022) | 1,217 | +5% | 450.0 | 175.0 | 90.0 | 0.30 |
| Q1 2023 (מרץ 2023) | 1,336 | +19% | 480.0 | 180.0 | 70.0 | 0.23 |
| Q2 2023 (יוני 2023) | 1,366 | +19% | 520.0 | 190.0 | 200.0 | 0.66 |
| Q3 2023 (ספט' 2023) | 1,403 | +17% | 560.0 | 195.0 | 800.0 | 2.65 |
| Q4 2023 (דצמ' 2023) | 1,374 | +13% | 600.0 | 200.0 | 80.0 | 0.26 |
| Q1 2024 (מרץ 2024) | 1,330 | +0% | 670.0 | 195.0 | 65.0 | 0.21 |
| Q2 2024 (יוני 2024) | 1,360 | +0% | 720.0 | 205.0 | 75.0 | 0.24 |
| Q3 2024 (ספט' 2024) | 1,430 | +2% | 800.0 | 220.0 | 90.0 | 0.28 |
| Q4 2024 (דצמ' 2024) | 1,440 | +5% | 880.0 | 230.0 | 100.0 | 0.31 |
| Q1 2025 (מרץ 2025) | 1,430 | +8% | 940.0 | 230.0 | 95.0 | 0.29 |
| Q2 2025 (יוני 2025) | 1,470 | +8% | 970.0 | 240.0 | 100.0 | 0.30 |
| Q3 2025 (ספט' 2025) | 1,510 | +6% | 1,000 | 250.0 | 105.0 | 0.31 |
| Q4 2025 (דצמ' 2025) | 1,530 | +6% | 1,020 | 255.0 | 110.0 | 0.32 |
| Q1 2026 (מרץ 2026) | 1,550 | +8% | 1,050 | 260.0 | 115.0 | 0.34 |
סיכומים שנתיים: FY2021: $4.43B · FY2022: $4.69B (+6%) · FY2023: $5.48B (+17%) · FY2024: $5.56B (+1%) · FY2025: $5.94B (+7%) · תחזית FY2026: $6.3B–$6.5B (+8-12%). הצמיחה ב-2025-2026 נובעת מהשכרת קיבולת AI חדשה בצפיפות גבוהה, עם תמחור פר-קילו-וואט שעלה משמעותית.
ספק ענן גדול צריך להפעיל קלאסטר אימון חדש של 50,000 GPUs מסוג Blackwell עבור הדור הבא של מודל בסיס. הוא לא רוצה לבנות דאטא סנטר משלו — זמן ההקמה ארוך מדי. הוא משכיר 100 MW של קיבולת מוכנה במתקן Digital Realty בצפון וירג'יניה. הנה איך זה רץ: